• 01 Apr, 2025
• Direttore Claudio Gasparini
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Vita condominiale

Il nodo di norme e burocrazie tra assicurazioni, abusi edilizi, liti e privacy

«Serve consapevolezza delle regole per affrontare le complessità odierne»

Dalla polizza decennale postuma, l’assicurazione obbligatoria che il costruttore di un immobile è tenuto a stipulare a beneficio dell’acquirente, alle norme da seguire nell’installazione dei sistemi di video-sorveglianza. Sono tante le complessità del vivere in condominio, specie oggi che gli immobili ospitano spesso non soltanto locazioni residenziali ma anche quelle locazioni turistiche arrivate, nel 2024, a toccare quota 3.279 unità nel territorio comunale di Verona. 

A occuparsi di tali complessità è stato il seminario «Aspetti legali e assicurativi delle abitazioni in condominio», svoltosi nella sede dell’Ordine degli Ingegneri, in via Santa Teresa a Verona, e inserito nell’ambito della rassegna Open 2025 «Il valore dell’abitare a Verona. Focus sul condominio».

Dopo i saluti di Stefano Lonardi, coordinatore della rassegna Open 2025 e l’introduzione al seminario, promosso dalla Commissione Ingegneria Forense, del responsabile scientifico Ing. Frediano Dabellan, la giornata si è aperta con Elisabetta Turella, componente della Commissione Ingegneria Forense e direttore di Veneta Engineering, laboratorio di prova e Organismo di Ispezione Accreditato per svolgere i controlli tecnici sul processo costruttivo degli immobili. «Tali controlli sono il requisito essenziale per la concessione della polizza decennale postuma nei condomini», così Turella a proposito di questa garanzia obbligatoria a tutela dell’acquirente di un immobile. «Il tema è di grandissima attualità. La polizza riguarda le parti più sensibili di una costruzione nuova o che ha conosciuto una ristrutturazione importante: non più solo strutture ma anche involucro, impermeabilizzazione, rivestimenti e pavimenti sia interni che esterni. La verifica della progettazione spetta a organismi autorizzati da Accredia, l’Ente di accreditamento nazionale. Va rimarcato che se anche uno solo dei requisiti per la progettazione non fosse rispettato, la polizza non sarebbe più attiva per il contraente ma lo sarebbe comunque per l’acquirente». 

L’approfondimento della decennale postuma è proseguito con Massimiliano Zambelli, in forza come consulente assicurativo presso il team di Generali Italia di Verona Simoni, concentratosi su «garanzie e rischi offerti dalla polizza assicurativa», che il costruttore «deve rilasciare per tutelare l’acquirente da eventuali difetti di costruzione dopo l’ultimazione dei lavori nei condomini». «L’ambito di applicazione della disciplina – ha aggiunto Zambelli – riguarda l’acquirente e il costruttore. Importante per tutti coloro che partecipano alla realizzazione dell’opera in virtù di un contratto è anche la polizza CAR (Contractor All Risk) a copertura dei danni che si verificano durante l’esecuzione dei lavori e in conseguenza ad essi. Per tale polizza, la sottoscrizione avviene all’inizio dei lavori con copertura per l’intera durata degli stessi, più un possibile periodo di manutenzione fino a 24 mesi».

Frediano Dabellan, si è focalizzato sui vari aspetti centrali per la vita condominiale. Uno è l’abuso edilizio, che può riguardare «opere senza permesso, modifiche strutturali non autorizzate, uso improprio di spazi comuni» e può coinvolgere «sia le parti comuni sia le singole unità immobiliari». Quando un abuso riguarda una delle parti comuni, «a rispondere sono tutti i condomini», ha precisato Dabellan. Sempre in relazione alle parti comuni – cioè fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti, lastrici solari e facciate – Dabellan ha ricordato che «il singolo condomino non può apportarvi modifiche senza il consenso dell’assemblea condominiale». Tali parti rientrano inoltre nelle detrazioni previste dal Bonus Ristrutturazione, vedi interventi come «l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze», o la «sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti», o la «verniciatura di porte del garage». Infine, Dabellan si è soffermato sulla legge 234/2021 e sui «casi cui si applica la detrazione del 75% per interventi di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche in edifici: parliamo di scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici». In fine sono stati illustrati gli adempimenti amministrativi, verifiche per la fattibilità e i consigli tecnici per la divisione di un appartamento senza danneggiare le parti comuni.

Riflettori sui sistemi di video-sorveglianza in ambito condominiale, invece, con Francesco Marcheluzzo, componente della Commissione Ingegneria Forense e Ctu per il Tribunale di Verona: un argomento caldo vista la frequente presenza nei condomini di locazioni turistiche frequentate da figure terze rispetto ai residenti. «L’installazione di questi sistemi in ambito condominiale deve rispettare la normativa sulla protezione dei dati personali e i principi di minimizzazione e proporzionalità: non è richiesta un’autorizzazione del Garante della privacy, ma l’assemblea condominiale deve approvare l’installazione ed è obbligatorio informare i soggetti interessati con appositi cartelli», ha spiegato Marcheluzzo. Un risvolto sono i tempi di conservazione delle immagini raccolte dai sistemi di video-sorveglianza, «di norma 72 ore e comunque non più di sette giorni». Un altro risvolto è la valutazione d’impatto del sistema di video-sorveglianza, «necessaria in alcuni casi, come per il controllo di aree pubbliche o l’uso di tecnologie avanzate». In generale, «la sorveglianza privata è ammessa solo per spazi di esclusiva pertinenza, evitando riprese di aree comuni o pubbliche», e «il mancato rispetto delle regole può comportare sanzioni da parte del Garante».

Di parti comuni degli immobili condominiali si è tornato a parlare con l’avvocato Andrea Molinaro, esperto dei casi di liti più diffuse nei condomini. «Tali liti riguardano spesso spese di straordinaria amministrazione». Ma ci sono anche esempi di diffuse problematiche legate all’uso degli spazi comuni. «Uno di questi è l’utilizzo dell’androne d’ingresso come deposito di biciclette o motocicli. Trattandosi di una parte comune, o si disciplina l’utilizzo dell’androne per i posti-bici attraverso il regolamento condominiale, valutando che tale utilizzo non rechi pregiudizio agli altri, oppure in assenza di accordo collettivo si vieta tale scenario. Idem per le terrazze comuni con piante o altri oggetti». Nella sua disamina, Molinaro ha rimarcato come «la responsabilità nei confronti di terzi sia sempre in capo al condominio, cioè all’ente composto da più proprietà, e che la responsabilità diretta dell’amministratore condominiale può scattare solo nei confronti del condominio». Quando invece si prospettano danni a parti strutturali non a uso comune, ad esempio condutture, «se il danno stesso è procurato da un condomino sarà lui a risponderne». In generale, per Molinaro, «più si conosce la normativa e si presta attenzione all’utilizzo delle parti comuni e più si abbassa la probabilità di sinistri e danni». 

In conclusione, Matteo Caridi, agente Generali Italia Spa, ha portato l’attenzione sul tema delle «assicurazioni dello stabile e degli impianti», evidenziando «le responsabilità in caso di danni a terzi o ai condomini». Un intervento, il suo, dedicato alle «coperture che riguardano i condomini e le singole abitazioni all’interno del condominio». È il caso di possibili danni agli impianti fotovoltaici ad esempio in caso di grandine. Caridi ha altresì parlato del «ruolo dell’amministratore comprese le garanzie che offre ai condomini», il tutto sullo sfondo del Codice civile con i suoi snodi legislativi.